Planerat stambyte i BRF: metoder, kostnadsdrivare och tidsplan

Ett stambyte är ett av de största projekten en bostadsrättsförening gör. Här får du en konkret genomgång av metoder, vad som driver kostnad och hur du lägger en realistisk tidsplan. Målet är säkra ledningar, minimerad störning och bra beslutsunderlag.

Så fungerar stammar och när byte blir aktuellt

Stammar är husets huvudledningar för avlopp (spillvatten) och kallt/varmt tappvatten. I äldre hus är avloppsstammar ofta gjutjärn, medan tappvatten kan vara stål eller koppar. Slitage syns som återkommande stopp, rostangrepp, läckage, fuktfläckar eller dålig lukt. Stamspolning kan lösa akuta problem, men räcker inte när materialet är uttjänt.

Innan beslut gör ni en statusbedömning: kamerainspektion av avlopp, provtryckning av tappvatten och fuktmätningar i våtrum. Ni samlar in tidigare åtgärder, ritningar och boendes felanmälningar. En oberoende förstudie ger underlag för metodval, budgetram och tidplan.

Val av metod: traditionellt byte, relining eller hybrid

Metoden väljs efter rörens skick, åtkomlighet och föreningens mål för livslängd och återställningsnivå. Förklara tidigt för de boende vad metoderna innebär, hur länge vatten stängs av och hur ytskikt återställs.

• Traditionellt stambyte: Man river i schakt och våtrum, byter avloppsstammar till moderna plaströr och drar nya tappvattenledningar i PEX eller koppar. Ger längst teknisk livslängd och möjlighet till nya täta våtrum, men med större ingrepp.
• Relining (infodring/strumpa): Man renoverar avloppen inifrån med en härdad beläggning. Kräver rengöring och filmning före och efter. Påverkar sällan ytskikt, men byter inte tappvatten och löser inte alla konstruktionsfel.
• Hybrid: Byte av tappvatten och utslitna vertikaler, relining av delar av horisontella ledningar i källare. Används när ni vill begränsa rivning men ändå säkra de mest kritiska delarna.

Kostnadsdrivare i projektet

Kostnaden avgörs mindre av material och mer av omfattning, logistik och återställningsnivå. En tydlig teknisk beskrivning minskar överraskningar under entreprenaden.

• Omfattning: Byter ni både avlopp och tappvatten, inklusive schakt, ventilationskanaler och golvbrunnar i våtrum.
• Återställning: Val av kakel/klinker, tätskikt, målning samt snickerier påverkar tidsåtgång och resursbehov.
• Åtkomlighet: Trånga schakt, många vinklar och långa avstånd driver arbetstid och etablering.
• Tilläggsarbeten: Asbest/PCB-sanering, brandtätningar och elomdragningar som uppdagas i rivningen.
• Fastighetens storlek och etappning: Fler lägenheter och svår logistik ökar bemanning och bodetablering.
• Materialval: PEX kontra koppar för tappvatten, dimensioner och skarvteknik, ljudkrav på avlopp.

Tidsplan steg för steg

Planera i etapper och lås tidiga milstolpar. Informera boende i god tid, särskilt om vattenavstängningar och tillgång till tillfälliga hygienlösningar.

• Förstudie och statusbesiktning: Samla underlag, spola och filma avlopp, provtryck tappvatten, bedöm risker.
• Beslut och budget: Styrelsen tar inriktning och får stämmans mandat vid behov. Sätt preliminär tidplan.
• Projektering: Upprätta ritningar, AMA-beskrivning, etappindelning, boendepolicy och kommunikation.
• Upphandling: Bjud in entreprenörer, utvärdera kompetens, kapacitet och kvalitetssystem, inte bara pris.
• Etablering: Bodar, skydd, damm- och bulleråtgärder, provtagning för asbest före rivning.
• Produktion: Rivning, installation av nya rör, brand- och ljudtätning, återställning av ytskikt per etapp.
• Provning och besiktning: Tryckprovning av tappvatten, täthetsprov/filmning av avlopp, fuktmätning och slutbesiktning.
• Överlämning: Relationshandlingar, provningsprotokoll, drift- och underhållsinstruktioner och plan för tillsyn.

Som grov riktning: planering och upphandling tar ofta 3–9 månader. Produktion sker etappvis, där varje lägenhet påverkas i flera veckor. En hel fastighet kan sträcka sig över flera månader beroende på storlek och metod.

Kvalitet, säkerhet och egenkontroller

Ställ tydliga krav på egenkontroller, provning och dokumentation. Följ gällande branschregler för våtrum (till exempel BBV) och VVS-installationer (Säker Vatten). Kontrollera även om åtgärden är anmälningspliktig och om en kontrollplan behövs.

• Provning: Tryckprovning av tappvatten, täthetsprov/filmning av avlopp, dokumenterade fuktmätningar i våtrum.
• Tätskikt och våtrum: Behörig utförare, rätt anslutning mot golvbrunn, korrekt fall mot avlopp och dokumenterade våtrumsintyg.
• Brandskydd: Certifierad brandtätning i schakt och bjälklag, rätt klassning och märkning.
• Ljud: Isolering av schakt och rörklamring för att begränsa störande flödes- och stegljud.
• Hygien: Spolning och temperaturkontroll av tappvatten för att minska risk för bakterietillväxt.
• Arbetsmiljö och miljö: Asbestinventering före rivning, damm- och bulleråtgärder samt säker avfallshantering.

Vanliga fallgropar och hur ni undviker dem

Många problem kan förebyggas med bra förarbete och tydlig kommunikation. Nedan är typiska risker och enkla motåtgärder.

• Otydlig omfattning: Specificera exakt vilka stammar, schakt och våtrum som ingår och hur återställning ska ske.
• Bristande förstudie: Filma och provtryck innan upphandling, annars blir ändrings- och tilläggsarbeten dyra.
• Dålig boendekommunikation: Skicka tidplaner i förväg, håll trapphusmöten och ha en kontaktväg för frågor.
• Skydd och logistik: Kräv dammtätning, golvskydd och tydliga rutiner för nycklar och tillträde.
• Dokumentationsluckor: Säkerställ relationsritningar, provningsprotokoll och driftinstruktioner vid överlämning.
• Fel metod på fel plats: Relina inte tappvatten och relina inte spruckna rör utan bärighet; byt istället.

Sammanfattningsvis vinner ni på en tydlig förstudie, väl definierad omfattning, kompetent entreprenör och hård styrning av kvalitet och tidplan. Då blir stambytet tryggare för både förening och boende.